Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei verbilligter Vermietung
Hintergrund
Eine verbilligte Vermietung an Angehörige oder Arbeitnehmer ist bereits dann unschädlich und gilt als vollentgeltlich wenn die Miete mindestens 66% des ortsüblichen Niveaus beträgt. In diesem Fall kann der Vermieter den vollen Werbungskostenabzug in Anspruch nehmen. Liegt die Miete darunter, muss eine entsprechende Aufteilung der Kosten erfolgen.
Als ortsübliche Miete gilt die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung.
Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete
Die ortsübliche Kaltmiete wird in einem abgestuften Verfahren ermittelt. Dabei ist auch folgende Punkte besonders zu achten:
- Wenn die Wohnung vorher an fremde Dritte vermietet wurde, kann dieser Mietpreis in der Regel zu Grunde gelegt werden.
- Wenn vorher keine Vermietung an fremde Dritte statt fand, kann als Basis zur Ermittlung der ortsüblich Miete der örtliche Mietspiegel heran gezogen werden. Enthält dieser verschiedene Rahmenwerte, kann jeder Wert als ortsüblich ausgelegt werden, die innerhalb der Spanne liegen. Ein Durchschnittswert ist somit nicht als ortsüblich anzusehen.
- Existiert kein solcher Mietspiegel, müssen die Mietwertkalkulatoren der hessichen Ämter für Bodenmanagement und Geoinformationen als Basis dienen. Diese stellen inwzischen einen flächendeckenden Mietwertkalkulator zur Verfügung.
- Sollten alle vorgenannten Methoden zu keinem Erfolg führen, kann in letzter Instanz auch eine Internetrecherche erfolgen (z.B. unter www.immoscout24.de).
Hinweis
Der Vermieter trägt die Beweislast und muss die tatsächliche ortsübliche Miete für nach Lage, Ausstattung und Art vergleichbare Wohnungen nachzuweisen.
Ermittlung der umlagefähigen Kosten
Nach §2 der Betriebskostenverordnung zählen zu den umlagefähigen Kosten vorallem die Kosten für die
- Grundsteuer,
- Wasserversorgung,
- Entwässerung,
- Heizung,
- Straßenreinigung,
- Sach- und Haftpflichtversicherung und
- Kosten für den Hauswart.
Da eine Prüfung, in Bezug darauf ob eine verbilligte Vermietung vorliegt, in den meisten Fällen erst nach Ablauf des entsprechenden Veranlagungszeitraums statt findet, kann die tatsächliche Höhe der zu leistenden Umlage für das Objekt ermittelt werden.
Quelle: OFD Frankfurt, Verfügung vom 22.01.2015, Az. S 2253 A - 85 - St 227
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