Erwerb von Immobilien zur Vermietung – Was ist zu beachten?
Betongold – So begehrt wie nie, aber Vorsicht…
Derzeit sprechen viele Argumente für den Kauf einer Immobilie zur Vermietung:
- Die Bau- oder Darlehenszinsen sind auf einem historischen Tiefststand
- Andere Anlageklassen wie Aktien unterliegen starken Schwankungen oder werfen kaum nennenswerte Rendite ab (bspw. Sparbücher, Festgelder etc.)
- Insbesondere in größeren Städten herrscht ein teilweise akuter Mangel an Wohnraum
Viele Kaufinteressenten sind jedoch im Bereich des Immobilienhandels unerfahren. Daher ist eine umfassende Beratung im Vorfeld sehr wichtig. Die Beratung sollte insbesondere folgende Themenfelder umfassen:
- Lage, Zustand und Ertragsaussicht des Objekts
- Finanzierung
- Steuerliche und rechtliche Aspekte
Lage, Zustand und Ertragsaussichten des Objekts:
Die Bewertung dieser Aspekte hängt vom Einzelfall ab. Beispielsweise ist es wichtig, ob eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie gesucht wird. Auch kann die Wohnungsgröße und Ausstattung für die Vermietbarkeit eine Rolle spielen. Gleichzeitig sollte das Verhältnis zwischen Anschaffungspreis und erzielbarer Miete in einem vernünftigen Verhältnis zueinander stehen. Ausgaben für spätere Renovierungen oder Reparaturen sollten bei den Ertragsaussichten eines Objekts ebenso berücksichtigt werden wie die Rücklagensituation bei Wohnungseigentümergemeinschaften.
Finanzierung:
Die Anschaffung von Immobilien wird sehr häufig ganz oder teilweise fremdfinanziert. Bei der Finanzierung sind jedoch, wie bei der Objektauswahl auch, einige Aspekte zu beachten. Hier eine kleine Auswahl:
- Eigenkapitalquote: Je mehr Eigenkapital zur Anschaffung einer Immobilie vorhanden ist, desto günstiger werden die Bedingungen für ein Darlehen. Als Faustformel sollten mindestens 20% der Anschaffungskosten durch Eigenkapital gedeckt werden.
- Darlehenslaufzeit: Auf wie viele Jahre soll das Objekt finanziert werden? Grundsätzlich gilt, je kürzer desto besser sind die Konditionen des Darlehen.
- Höhe der Raten: Eng mit der Darlehenslaufzeit verbunden ist auch die Frage, wie hoch die Raten für einen Immobilienkredit sein dürfen. Hier sollte eine Tilgung von min. 2% p.a. vorgesehen werden. Gleichzeitig sollten die Raten bequem durch monatliche Geldeingänge wie Gehalt, Miete etc. gedeckt werden können ohne dass die Lebensqualität darunter leidet.
- Zinsbindungsfrist: Die aktuell günstigen Zinsen führen zu einer erhöhten Darlehensaufnahme. Aber man sollte bedenken, dass die Zinsen auch wieder steigen können. Um hier unliebsame Überraschungen zu vermeiden, empfehlen wir, die Zinsen langfristig festschreiben zu lassen.
Rechtliche Aspekte:
Die Anschaffung einer Immobilie unterliegt strengen formalen Voraussetzungen. Beispielsweise ist der Kauf durch einen Notar zu beurkunden und der Eigentümerwechsel ist im Grundbuch einzutragen. Außerdem wird häufig zur Besicherung eines Darlehens eine Grundschuld bestellt. Auch dieser Vorgang bedarf der notariellen Beurkundung.
Steuerliche Aspekte:
Die Vermietung einer Immobilie führt grundsätzlich zu steuerpflichtigen Einkünften. Allerdings sind Ausgaben die mit der Anschaffung und Vermietung einer Immobilie zu tun haben abzugsfähige Werbungskosten. Hierzu zählen beispielsweise:
- Abschreibung: Die Anschaffungskosten einer Immobilie können über mehrere Jahre hinweg abgeschrieben werden. Die Höhe der Abschreibung hängt von der Art der Immobilie ab. Besonders interessant in dieser Hinsicht sind Denkmalimmobilien. Hier beträgt die Abschreibung 10% der Kosten pro Jahr. Zu den abschreibungsfähigen Anschaffungskosten zählt in erster Linie der Kaufpreis für das Gebäude (Vorsicht: nicht für den Grund und Boden) sowie Nebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren etc.
- Zinsaufwand: Die monatlichen gezahlten Zinsen sind abzugsfähig.
- Erhaltungsaufwand: Kosten für den Erhalt der Immobilie wie beispielsweise regelmäßige Schönheitsreparaturen sind sofort in voller Höhe abzugsfähig.
- (Nachträgliche) Herstellungskosten: Von den Erhaltungsaufwänden sind (nachträgliche) Herstellungskosten zu unterscheiden. Diese können nur über den Abschreibungszeitraum des Gebäudes geltend gemacht werden.
Viele Aspekte, die steuerliche Relevanz entfalten, sollten schon beim notariellen Kaufvertrag berücksichtigt werden. Wir empfehlen hier unbedingt eine vorherige steuerliche Beratung.
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